Zwangsversteigerungsverfahren

Diese Verfahren setzen einen Gläubigerantrag voraus und - wie auch die Zwangsverwaltung - eine mit Vollstreckungstitel (z.B. Urteil) festgestellte Forderung. In Folge der Versteigerung verliert der Schuldner das Eigentum an der Immobilie. Aus dem Versteigerungserlös, den der Ersteher zahlen muss, werden die Gläubiger befriedigt, soweit das Meistgebot ausreicht.

Zur Versteigerung kommen hauptsächlich

• Grundstücke (ohne und mit Bebauung aller Art)
• Wohnungs- und Teileigentumseinheiten (Eigentumswohnung, Ladenlokal)
• Erbbaurechte (Gebäude ohne Grundstückseigentum).

Nach dem Anordnungsbeschluss, mit dem das Verfahren beginnt, und Erledigung etwaiger Einstellungsanträge des Schuldners ermittelt das Versteigerungsgericht mit Hilfe eines Gutachters den Verkehrswert. Gleichzeitig mit dem Verkehrswertfestsetzungsbeschluss oder spätestens nach seiner Rechtskraft wird der öffentliche Versteigerungstermin bestimmt.

Im Versteigerungstermin gibt der zuständige Rechtspfleger alle für das Objekt wesentlichen juristischen und tatsächlichen Informationen bekannt und legt die Versteigerungsbedingungen sowie das geringste Gebot fest. Sofern in der mindestens dreißigminütigen Bietzeit ein ausreichendes Meistgebot erzielt wird, kann der Zuschlag erteilt werden, durch den der Ersteher neuer Eigentümer wird.
Im sich anschließenden letzten Verfahrensabschnitt wird der Erlös verteilt und das Grundbuch auf den Namen des Erstehers berichtigt.

Kommt es nicht zum Zuschlag findet einige Monate spter ein Wiederholungstermin statt.

Der antragstellende (Fachwort: "betreibende") Gläubiger ist stets Herr des Verfahrens: er kann es zweimal für bis zu sechs Monate einstellen oder jederzeit seinen Versteigerungsantrag zurücknehmen. Ein bereits veröffentlichter Versteigerungstermin kann daher kurzfristig wegfallen.

Zwangsverwaltungsverfahren

Das sind auf Antrag eines Gläubigers, der eine mit einem Vollstreckungstitel (z.B. Urteil) festgestellte Forderung hat, angeordnete Verfahren, bei denen der Schuldner das Recht zur Verwaltung und Benutzung der Immobilie verliert. Ein vom Gericht eingesetzter Zwangsverwalter zieht die Mieten und Pachten ein, wirtschaftet damit unter Aufsicht des Gerichts wie ein ordentlicher Eigentümer und verteilt etwaige Überschüsse an die Gläubiger.

Teilungsversteigerungen

Dies sind Grundstücksversteigerungen, die keinen Schuldenhintergrund haben: Können sich mehrere Eigentümer einer Immobilie (z.B. Erben oder Eheleute bei Scheidung) nicht über die Verwertung des Grundstücks einigen, kann jeder von ihnen jederzeit und ohne weiteres dieses gerichtliche Verfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft beantragen. Durch die Teilungsversteigerung wird die unteilbare Immobilie in teilbaren Erlös (Geld) umgewandelt, über dessen Auszahlung sich die früheren Miteigentümer dann einigen müssen. Das Teilungsversteigerungsverfahren läuft von einigen Besonderheiten abgesehen grundsätzlich nach denselben Regeln ab wie die oben geschilderte Zwangsversteigerung.